住宅ローンが払えなくなる理由その２

今回は住宅ローンが払えなくなる理由その２です。

自己資金を入れずに購入する、もう一つのデメリットについ、お話を進めていきます。

まず、「購入した金額は永遠ではない」ということが重要です。
購入した車が年々査定が落ちてゆくように、購入した不動産も年々査定が落ちてゆきます。

正確に言うと、「購入した建物」の査定が年々落ちてゆくのです。
では実際にどのくらい価格が落ちるのか具体的に説明しましょう。


税法とは若干違いますが、木造の二階建ての建物は２０～２５年程度で建物査定がゼロ円になります。
新築時の建物評価が２０００万である建物。２０年で査定ゼロとすると、一年で下落する評価はいくらになりますか？
そう、年間１００万円減価しますよね。

例えば、土地が１０００万円、建物２０００万円、借入れが３０００万円、金利が２％で３５年のローンを組んだとしましょう。
年間の返済額は約１２０万円です。

一見、建物の年間減価１００万円以上に返済しているように見えますが、年間の返済額は元金部分と利息部分があります。
詳しい計算は省きますが、このケースで１年目の元金返済額合計は約６０万円、利息支払い額合計も約６０万円となります。

つまり、建物の価値は１００万円落ちているのに、住宅ローンの残は６０万円しか減らないということになります。
そのため、１年目で売却した場合、４０万円の手持ち金を入れないと売却することができない。ということになります。

二年目には８０万円、三年目には１２０万円、、、２０４回目の時点では５００万円超の売却赤字となります。

もちろん、この計算は土地の値段が変わらない。という前提で行っておりますので、土地の価格が上昇しそうな、とても人気のあるエリアでしたら、建物減価分を土地の相場上昇でまかなえるかもしれません。

あなたが購入したい土地は、いかがでしょうか？

今回は分かりやすく、建物減価が一定金額で減少する前提で説明をしましたが、実際は新築物件と築１年の中古物件では上記以上の差が出ます。

また、中古住宅を購入した場合も、上記計算と基本同じです。

永住するつもりで住宅を購入しても、転勤や離婚、親の介護、生活環境の変化などの要因により、売却することになるかも知れません。

「手放そう」と思ったときに残債金額以下でしか売却できないと、売ることすらできずに困ってしまいますよね。
自己資金を入れて不動産を購入するということは、こういった「将来売却しなければいけない時のリスク」の回避にもなります。
逆に自己資金を入れずに購入するという事は、リスクを抱えての住宅購入になる。ということを忘れないでいただきたいと思います。

次回は、「意外とかかる住宅ローン以外のお金」というテーマでお話をしますね。

住宅ローンが払えない時の解決法という記事もお役に立つと思いますので、是非お読み下さい。